Declaración trimestral de arrendamiento: requisitos 2026

El umbral: diez UMA mensuales

El tercer párrafo del artículo 116 de la LISR permite efectuar los pagos provisionales de forma trimestral a los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de ese capítulo y cuyo monto mensual no exceda de diez veces la Unidad de Medida y Actualización elevada al mes.

El INEGI publicó en el Diario Oficial del 9 de enero de 2026 los valores vigentes a partir del 1 de febrero: $117.31 diarios y $3,566.22 mensuales. Sobre esa base, el tope queda así:

Cuando el ingreso se ubica en esa franja de $469.20, nuestra recomendación es tomar el importe menor. La opción trimestral es una facilidad, no un derecho litigioso: si el SAT considera que se rebasó el umbral, el arrendador queda como omiso en ocho meses del ejercicio y la actualización con recargos se calcula sobre cada uno.

Cuidado con las cifras heredadas

Este es un umbral que se mueve todos los años, y las cifras viejas sobreviven en lugares insospechados. El propio portal del SAT, en su apartado de orientación para arrendadores, todavía menciona un límite de $26,411.52 mensuales: un valor de varios ejercicios atrás que hoy subestima el tope en más de nueve mil pesos.

No es un error menor. Un arrendador que confía en esa cifra concluye que no califica, declara doce veces al año sin necesidad y absorbe un costo administrativo que la ley no le exige. La regla práctica es simple: el umbral se recalcula cada febrero, con el valor de la UMA publicado en enero, y no se hereda del año anterior.

Qué otros ingresos son compatibles

Leído en aislamiento, el artículo 116 parece exigir dedicación exclusiva al arrendamiento. La Regla 3.14.2 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2026, publicada en el DOF el 28 de diciembre de 2025, abre el supuesto:

• Aplica a quien percibe ingresos por arrendamiento de casa habitación y además obtiene sueldos o salarios, ingresos asimilados a salarios, o intereses.
• La opción se ejerce con la primera declaración; no existe un formato de aviso específico.
• La autoridad actualiza la obligación en el RFC con base en la primera declaración provisional presentada en tiempo y forma del ejercicio.

Dos precisiones que suelen pasarse por alto. La primera: la regla está redactada sobre casa habitación, no sobre cualquier inmueble. La segunda: aunque la actualización corre por cuenta del SAT, conviene verificar en la Constancia de Situación Fiscal que la periodicidad quedó registrada como trimestral antes del cierre del primer trimestre. Si no quedó, un requerimiento automático por los meses intermedios es cuestión de tiempo.

Lo que no admite la facilidad son los ingresos por actividades empresariales o profesionales: esos regímenes exigen tributación mensual y arrastran consigo al arrendamiento.

El IVA no siempre sigue al ISR

Aquí está el punto donde más veces hemos visto tropezar a contribuyentes bien intencionados. El artículo 5o.-F de la Ley del IVA sí permite el cálculo trimestral con pagos definitivos, pero exige que el contribuyente únicamente obtenga ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de inmuebles.

Esa palabra crea una asimetría real: la Regla 3.14.2 flexibiliza el ISR para quien además cobra sueldo, pero no modifica el requisito de exclusividad de la Ley del IVA. El resultado es que existen arrendadores con ISR trimestral e IVA mensual de manera perfectamente legal.

Conviene recordar por qué la casa habitación aparece exenta: la Ley del IVA libera del impuesto el uso o goce de inmuebles destinados exclusivamente a casa habitación. En cuanto el inmueble se entrega amueblado, o se destina a local comercial, oficina, consultorio o bodega, la operación se grava a la tasa del 16% y el arrendador debe trasladarlo en el CFDI.

Cómo se determina el pago trimestral

El pago provisional se calcula aplicando la tarifa prevista en el tercer párrafo del artículo 106 de la LISR a la diferencia entre los ingresos del trimestre y las deducciones del mismo periodo. La tarifa no se improvisa: la autoridad publica la versión elevada al trimestre en el Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal, y es la única que debe usarse para no arrastrar diferencias hasta la anual.

Cuando el inquilino es persona moral

Si quien paga la renta es una persona moral, el flujo cambia de forma sustancial y el arrendador debe anticiparlo en su presupuesto:

• ISR: la persona moral retiene el 10% sobre el monto del pago, sin deducción alguna, como pago provisional. Debe entregar el comprobante fiscal con el impuesto retenido, salvo que el arrendador expida un CFDI donde conste expresamente el monto retenido.
• IVA: cuando la renta causa el impuesto, la persona moral retiene las dos terceras partes del IVA trasladado.
• Ambas retenciones son acreditables contra el impuesto que resulte a cargo en la declaración del periodo y, en su caso, en la anual.

Hay un efecto financiero que conviene nombrar: con retención del 10% sin deducciones, es habitual que el arrendador con deducción ciega termine el trimestre en ceros o con saldo a favor, porque la retención supera al impuesto determinado. No es un error del cálculo, es la mecánica funcionando.

En sentido inverso, la Regla 4.1.4 de la RMF prevé que el arrendador que a su vez deba efectuar retenciones de IVA las entere por trimestre, junto con su declaración de pago, en lugar de enterarlas mensualmente; el impuesto retenido se acredita en la declaración trimestral siguiente a aquella en que se enteró.

Calendario y plazos

Las declaraciones se presentan a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al cierre del trimestre. Los periodos son fijos: enero-marzo, abril-junio, julio-septiembre y octubre-diciembre.

• Primer trimestre · enero a marzo Vence el 17 de abril
• Segundo trimestre · abril a junio Vence el 17 de julio
• Tercer trimestre · julio a septiembre Vence el 17 de octubre
• Cuarto trimestre · octubre a diciembre Vence el 17 de enero del año siguiente
• Declaración anual Se presenta en abril del ejercicio siguiente, acumulando los ingresos del año y acreditando los pagos trimestrales ya efectuados

Lo que la facilidad no elimina

Declarar cada tres meses reduce la frecuencia de las declaraciones, no el conjunto de obligaciones. El artículo 118 de la LISR mantiene íntegras las siguientes:

• Inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
• Llevar contabilidad conforme al Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
• Expedir CFDI por cada contraprestación recibida, mes a mes, aunque la declaración sea trimestral. En juicios de arrendamiento inmobiliario donde se condene al pago de rentas vencidas, la autoridad judicial requiere al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes.
• Presentar declaraciones provisionales y la anual.
• Informar al SAT, a más tardar el día 17 del mes siguiente, las contraprestaciones recibidas en efectivo, moneda nacional o piezas de oro o plata cuyo monto supere los cien mil pesos.

El punto crítico es el tercero: la obligación de facturar sigue un ritmo mensual mientras la declaración sigue uno trimestral. Llevar el registro por mes, aunque se declare por trimestre, evita reconstruir tres meses de operaciones cada abril, julio, octubre y enero.

¿Trimestral en el régimen de arrendamiento o RESICO?

El Régimen Simplificado de Confianza admite ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes, con tasas de ISR muy inferiores a la tarifa del artículo 106. La comparación es obligada, aunque las dos opciones optimizan cosas distintas.

No hay una respuesta general. Un arrendador con predial alto, intereses hipotecarios y gastos de mantenimiento comprobados puede salir mejor en el Capítulo III; uno con un inmueble pagado y gastos mínimos suele salir mejor en RESICO. La decisión se toma con números propios y conviene tomarla al inicio del ejercicio, porque el margen de rectificación durante el año es estrecho.

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